Иск о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, о понуждении заключить договор купли-продажи

__……………_исх. №…………                                                    В Арбитражный суд Московской области

                                                                  107078, г. Москва, пр-т  Академика     

                                                                   Сахарова, д. 18  
 

                                                              Истец: Закрытое акционерное общество

                                                               «Гарент-Эксперт»

                                                                   142800, Московская область, г. Ступино,            

                                                                   ул………., дом…….., корп……

                                                                                                                                    

                                                                   Ответчики: Комитет по управлению                                  

                                                                   имуществом администрации Ступинского 

                                                                   муниципального района Московской

                                                                   области                                                                  

                                                                  142800, Московская область, гор. Ступино,              

                                     ул. Андропова, дом 43А/2

                                                                   Администрация Ступинского 

                                                                   муниципального района Московской

                                                                   области

                                                                   142800, Московская область, гор. Ступино,              

                                      ул. Андропова, дом 43А/2

                                                              Третье лицо: Муниципальное автономное

                                                                   учреждение «Единый сервисный центр»

                                                                   Ступинского муниципального района

                                                                142800, Московская область, гор. Ступино,              

                                     ул. Андропова, дом 43А/2

                              

                                    

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение  арендуемого имущества, о понуждении заключить договор

«____»________ 200_ года между Комитетом по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района Московской области (далее- Комитет, арендодатель) и Закрытым акционерным обществом «Гарант-Эксперт» (далее – арендатор, ЗАО «Гарант-Эксперт») заключен договор аренды №…… муниципального имущества – нежилого помещения, общей площадью ………..кв. м.,   расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул………………, д…….., корп. ……. (приложение № 1).  Срок аренды  установлен с «____»________ 200_  года  по «____»________ 200_ с регистрацией в госоргане от «____»________ 200_.  

 С «____»________ 200_  аренда  указанного нежилого   муниципального помещения между теми же сторонами  осуществлялась уже  по Договору аренды  нежилого помещения №……., зарегистрированный в установленном порядке в Московской областной регистрационной палате «____»________ 200_ (приложение № 2).

Срок аренды определялся с «____»________ 200_ по«____»________ 200_  года (пункт 1.3. Договора).

Далее, согласно дополнительному соглашению от «____»________ 200_  , которое также было «____»________ 200_ зарегистрировано в Московской областной регистрационной палате,   срок аренды был продлен до «____»________ 200_ (приложение № 3).

«____»________ 200_ по просьбе администрации Ступинского муниципального  района Московской области  Договор аренды № ….. от «____»________ 200_ был  расторгнут  (приложение № 4) и в тот же день был заключен новый договор аренды на тоже самое помещение (г. Ступино, ул………, д……., площадью ………..кв. м)  между ЗАО «Гарант-Эксперт» и Муниципальным автономном учреждением  «Единый сервисный центр» Ступинского муниципального района (далее-МАУ «ЕСЦ» Ступинского муниципального района) (приложение № 5). Срок аренды определялся с «____»________ 200_ по«____»________ 200_  , который был продлен по дополнительному соглашению  № …. от «____»________ 200_  года на срок до «____»________ 200_  года (приложение № 6).

 С «____»________ 200_  года ЗАО «Гарант-Эксперт» арендовало вышеуказанное нежилое помещение с МАУ «ЕСЦ» Ступинского муниципального района по Договору аренды № ……….нежилого муниципального помещения со сроком до   «____»________ 200_  года (приложение № 7). После проведенного  ремонта площадь арендуемого нежилого помещения составляет …………кв.м.

Данное нежилое помещение как указано в договоре №… от …………..согласно постановлению Главы Ступинского муниципального района Московской области от 29.12.2008 г. № 7098-п (с учетом изменений, внесенных постановлениями Главы Ступинского муниципального района от 24.04.2009 г. № 227-п, от 30.06.2010 № 48-пгр) перешло в оперативное управление МАУ «ЕСЦ» Ступинского муниципального района.

«____»________ 200_  года данный договор аренды зарегистрирован в Управление Федеральной службы кадастра и картографии по Московской области.

 Таким образом ЗАО «Гарант-Эксперт» арендовало нежилое помещение напрямую у администрации Ступинского муниципального района Московской области  по одному долгосрочному договору с «____»________ 200_  года по «____»________ 200_  года,  то есть ….. лет подряд,  а всего срок аренды помещения по настоящее время составил почти 16 лет.

Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации  или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право на приобретение субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого имущества в собственность.

 ЗАО «Алмаз-Холдинг»  являясь в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации” субъектом малого предпринимательства (численность работников не превышает 100 человек, выручка до 400 млн. руб. в год) решило воспользоваться  предоставленным Законом  № 159-ФЗ преимущественным правом  на приобретение арендуемого имущества в собственность. То что Общество является субъектом малого предпринимательства подтверждается письмом ИФНС по г. Ступино (приложение № 8).

С этой целью  «____»________ 200_  года мы обратились к  главе Ступинского муниципального района Московской области с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – нежилого помещения площадью …….кв. м., расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул……….., д………, корп. ……….(приложение № 9).

В соответствии с п. 2 ст. 9  Закона  № 159-ФЗ  субъект малого и среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 названного закона требованиям, по своей инициативе  направить в уполномоченный  орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны произвести действия, предусмотренные пунктом 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ  или в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвратить арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Согласно п. 3  ст. 9 Закона   № 159-ФЗ субъект малого и среднего предпринимательства по своей инициативе  вправе направить заявление о реализации преимущественного  права на приобретение арендуемого имущества.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны:

обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;
принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета об  оценке;
направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятие решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Письмом Комитет  по управлению имуществом администрации  Ступинского муниципального района Московской области по поручению Главы Ступинского муниципального района   от«____»________ 200_  года № ………….отказал нам  в предоставлении испрашиваемого имущества в собственность, сославшись на то, что данное нежилое помещение находиться на праве оперативного управления  МАУ «ЕСЦ» Ступинского муниципального района, в связи с чем, в силу пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ  не может быть отчуждено из муниципальной собственности (приложение №10). 

Считаем отказ полностью надуманным и неправомерным по следующим основаниям.

Целью передачи Администрации Ступинского  муниципального района Московской области нежилого помещения  в МАУ «ЕСЦ» Ступинского муниципального района  служит прежде всего воспрепятствовании  Обществу в реализации права на приобретение арендуемого  помещения в собственность.

В пункте 5 Информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05 ноября 2009 года № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого  субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено, что субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение в том случае, если после опубликования Закона № 159-ФЗ  субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствования реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение  (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставной капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию  на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень  государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектами малого и среднего предпринимательства).

Аналогичной позиции придерживается Высший Арбитражный суд  Российской Федерации в постановлениях от 05 октября 2010 года по делу № А70-6551/09 и от 14 июня 2011 года по делу №А41-33084/09.

 Следовательно издание  Администрацией  Ступинского  муниципального района Московской области нормативных актов о закреплении за МАУ «ЕСЦ» Ступинского муниципального района спорного имущества на праве оперативного  управления после опубликование Закона № 159-ФЗ (25 июля 2008 года) не может является  препятствием для рассмотрения администрацией в установленном порядке обращений  общества о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого  недвижимого имущества.

Также согласно представленной  выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество  и сделок с ним от «____»________ 200_  года № ……………..право оперативного управления зарегистрировано «____»________ 200_  года, т.е. после опубликование Закона № 159-ФЗ  (приложение № 11).  

Однако Администрация Ступинского  муниципального района Московской области не взирая на сложившуюся правоприменительную практику, на Закон № 159-ФЗ по надуманным основаниям отказала в приобретении  арендуемое нами нежилого муниципального помещения, расположенного по адресу: 142800, Московская обл., г. Ступино, ул……………., д……., ……, площадью ……….кв. м.

В ст. 3 Закона  159-ФЗ  установлены критерии, при удовлетворении которым, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют  преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

            1) арендуемое имущество находится в их временном владении или временном пользовании непрерывно в течение 2-х и более лет со дня вступления в силу 159-ФЗ (вступил в силу 05.08.08) в соответствии с договором аренды такого имущества;

         2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество на день подачи субъектом малого предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

         3) площадь арендованных помещений не превышает установленные законами предельные значения площади арендуемого имущества.

         Всеми вышеперечисленными критериями ЗАО «Гарант-Эксперт» соответствует: нежилое помещение арендовано  напрямую у администрации Ступинского муниципального района более ____ лет до даты вступления в силу Закона № 159-ФЗ,    а всего срок аренды помещения по настоящее время составил почти 16 лет и помещение никогда из владения истца не выбывало; площадь арендуемого помещения не превышает  предельные значения, установленного Законом Московской области от 17.10.2008 № 145/2008-ОЗ, задолженности по арендной плате не имеется, помещение не включено в утвержденный в соответствии с частью  4 статьи  18 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации” перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владении и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

            Поскольку Администрация Ступинского муниципального района Московской области ни каких действий,   предусмотренных п. 3 ст.  Закона 159-ФЗ не предпринимаются,  с целью определения рыночной цены  недвижимого имущества мы вынуждены были обратиться  к независимому оценщику ООО «………………» (приложение №12).

              Согласно  отчету  № ……….по состоянию на  20 марта 2013 года об оценке   рыночной стоимости объекта недвижимости общей площадью ………..кв.м., находящегося по адресу: 142800, Московская обл., г. Ступино, ул…………., д…….., корп…….,  установлена рыночная стоимость недвижимого имущества в размере ………………..(……………………………………………….) рублей.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.1,2,3, 4,9 Закона №

159-ФЗ, ст. 167, 176 Арбитражного процессуального кодекса Росийской Федерации

                                              

ПРОШУ:

         1. Признать отказ Комитета по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района Московской области в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого  закрытом акционерном обществом «Гарант-эксперт» нежилого помещения площадью ……………..кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул…………, д………, корп. ……., выраженный в письме от «____»________ 200_  года №……., незаконным, как несоответствующий Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации  или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

         2. Признать рыночную стоимость арендуемого имущества – нежилого помещения,  площадью………., расположенного по адресу: Московская область,  г. Ступино, ул…………, д……….., корп. ………….в соответствии с отчетом независимого оценщика  № ………..от «____»________ 200_  года об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул………………., д…………, корп. ……………в сумме …………………….(………………………………) рублей (без учета НДС).

         3. Обязать Администрацию Ступинского муниципального района Московской области совершить действия, определенные Федеральным  законом  от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации  или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а именно: направить в закрытое акционерное общество «Гарант-эксперт» проект договора купли-продажи арендуемого имущества –  нежилого помещения площадью ……………кв.м, расположенного по адресу: Московская область,  г. Ступино, ул………………., д…………., корп. ………….по цене, равной рыночной стоимости, составляющей ………………(…………………………………..) рублей (без учета НДС) в десятидневный срок после вступления решения в законную силу.

Приложение

Генеральный директор                                                                 ………………