Суд признал право собственности на арестованное имущество
Чебоксарский районный суд Чувашской Республики снял запрет на совершение регистрационных действий в отношении объекта недвижимости, который был наложен судебными приставами г. Чебоксары и обязал Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике произвести государственную регистрацию права собственности
К юристам консалтинговой компании «Гарант-Эксперт» г. Чебоксары обратился гражданин, у которого возникли проблемы с приобретенным им квартирой. Доверитель Юридической компании «Гарант-Эксперт» г. Чебоксары приобрёл по договору купли-продажи квартиру. Фактическая передача квартиры со всей необходимой документацией состоялась в момент подписания договора. С этого момента он начал проживать в этой квартире, оплачивать коммунальные платежи, налоги.
Но после подписания договора купли-продажи отказался вместе с нашим Доверителем зарегистрировать в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике сделку, всячески стал его избегать, денег за квартиру возвращать отказывается. До обращения в юридическую компанию “Гарант-Эксперт” г. Чебоксары доверитель попытался самостоятельно зарегистрировать сделку и оформить право собственности на квартиру, но соответственно у него ничего этого не получалось. Более того, при попытке регистрации договора купли-продажи квартиры он узнал, что Управлением Федеральной службы судебных приставов по Чувашской Республике наложен запрет на совершении регистрационных действий в отношении квартиры, то есть судебные приставы-исполнители наложили арест на квартиру за долги продавца перед кредитными кооперативами.
Юристы юридической фирмы «Гарант-Эксперт» г. Чебоксары, обратившись в суд в защиту своего доверителя решили все его проблемы по поводу арестованной квартиры, отказом продавца передавать ему квартиру и признание его полноправным собственником квартиры. Исковые требования были мотивированы следующим:
В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В соответствии с п. 1 ст. 457 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи.
В соответствии со ст. 409 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.
Таким образом право собственности юридически оформлено, закреплено и установлено было в договоре купли-продажи квартиры.
Истец фактически принял объект недвижимости, на протяжение года проживал в квартире, пользовался им, уплатил за них всю сумму,
Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Таким образом он вправе на основании договора купли-продажи квартиры просить суд произвести на себя государственную регистрацию перехода права собственности.
Запрет судебного пристава-исполнителя Чебоксарского РОСП УФССП России по Чувашской Республике по снятию запрета на совершение регистрационных действий незаконен, нарушает его права и законные интересы, так как предварительный договор и договор купли продажи квартиры был заключен ранее, чем судебный пристав-исполнитель наложил арест на квартиру и земельный участок. Также о том, что у продавца (ответчика) имеются долги перед другими лицами и служба судебных пристав принудительно взыскивает их он не знал и тем более я не мог и предположить, что в скором времени будет наложено запрещение на распоряжение этими спорными объектами недвижимости.
В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Если иное не предусмотрено Кодексом, договор купли-продажи недвижимого имущества следует считать заключённым с момента его подписания сторонами, а не с момента государственной регистрации или фактической передачи имущества.
Таким образом предварительный договор, договор купли-продажи является заключённым с момента его подписания, и в силу действующего законодательства они являются основаниями для государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество.
Согласно п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагается.
В силу пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
Запрещение, наложенное судебном приставом-исполнителем по требованию иных кредиторов, которое препятствует государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости возникли в следствие наличие иных договорных отношений у продавца, я же участником этим отношений не являлся.
Существенным обстоятельством является приоритетное право доверителя Юридической фирмы «Гарант-Эксперт» г. Чебоксары получить квартиру в собственность во исполнение имеющегося перед ним обязательства по передачи квартиры, основанное на договоре купли-продажи над правом иных кредиторов получить удовлетворение денежных требований за счёт имущества ответчика.
При наличии нескольких претендентов на один и тот же объект недвижимости спор о государственной регистрации перехода права собственности подлежит разрешению в порядке п. 61 Постановление Пленумов № 10/22 от 29.04.2010, согласно которому, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности.
Таким образом истец вправе требовать передачи объектов в его собственность и он обладает приоритетом перед иными кредиторами по денежным обязательствам.
Кроме того, исходя из сходного характера правоотношений, следует учесть и нормы ст. 398 ГК РФ о последствиях неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь, согласно которым в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определённую вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи её кредитору на предусмотренных обязательством условиях.
Следовательно, при наличии установленного договором обязательства по передаче объекта недвижимости в собственность продавца и при наличии факта передачи этого объекта в моё владение как покупателя, который в связи с этим вправе требовать государственной регистрации перехода права собственности, судебный пристав-исполнитель г. Чебоксары не вправе по сегодняшний день запрещать регистрационные действия на его квартиру лишь на том основании, что государственная регистрация перехода права собственности ещё не состоялась и что это право признаётся принадлежащим должнику.
В п. 63 Постановление Пленумов № 10/22 от 29.04.2010 указано, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворении иска о признании права, обоснованного на этой сделке, так как соответствующая сделка до её регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
Таким образом, поскольку продавец (ответчик) всячески уклоняется от государственной регистрации перехода прав собственности на доверителя Юридической компании «Гарант-Эксперт» г. Чебоксары, то надлежащим способом защиты прав покупателя в этом случае является требование о государственной регистрации перехода права собственности, условием удовлетворения которого является передача имущества во владение покупателя.
Требовать государственную регистрацию перехода права собственности при уклонение одной стороны указано в п. 3 ст. 551 ГК РФ.
С учётом этого, Чебоксарский районный суд Чувашской Республики посчитал, что у доверителя Юридической компании «Гарант-Эксперт» г. Чебоксары имеются все законные основания требовать государственную регистрацию перехода прав собственности и признание за ним право собственности на квартиру, а также освобождение у судебного пристава-исполнителя имущества от запрещений (ареста) в целях реализации этого права.